Hướng dẫn chi tiết thủ tục cho tặng đất từ A – Z

Bạn đang thắc mắc về cách thực hiện thủ tục cho tặng đất bao gồm điều kiện, hồ sơ cần chuẩn bị, các bước thực hiện, chi phí thực hiện là bao nhiêu tiền. Tại bài viết này, Luật Nguyên Khanh sẽ giải đáp toàn bộ các vấn đề này cho bạn đọc.

Cho tặng đất đai là gì?

Cho tặng đất đai là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù.

Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra dưới 02 dạng phổ biến:

• Bố mẹ tặng cho đất cho con;
• Người có đất đai tặng cho đất của mình cho người khác (không phải là bố mẹ cho đất cho con).

Hiện nay, khi nhận tặng cho là quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên thì dẫn tới tình trạng: Đất là của bố mẹ, nhà là của con. Trong trường hợp này dễ xảy ra tranh chấp.

Ví dụ: Khi vợ chồng người con ly hôn mà chia tài sản thì bố mẹ vì nhiều lý do khác nhau cho rằng đất đó là cho “mượn” để xây nhà chứ không phải “tặng cho” nên thửa đất đó không được chia và muốn lấy lại.

Để tránh những rủi ro như trên dù là được bố mẹ tặng cho quyền sử dụng thì cũng nên làm thủ tục sang tên (pháp luật quy định là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi tặng cho quyền sử dụng đất).

Điều kiện cho tặng đất đai

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền cho tặng đất đai (tặng cho quyền sử dụng đất) khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1 – Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

• Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

Điều kiện 2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 3 – Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 4 – Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp không được cho tặng đất đai

Có 04 trường hợp không được tặng cho quyền sử dụng đất; được quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các trường hợp không thuộc 04 trường hợp nêu trên thì được chuyển quyền sử dụng đất theo dạng tặng cho.

Thủ tục cho tặng đất đai

Công chứng hợp đồng tặng cho

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Dự thảo hợp đồng tặng cho (các bên soạn trước); nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho (phải trả thêm tiền công soạn thảo và không tính vào phí công chứng).
• Bản sao giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của các bên.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:

• Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

• Văn bản cam kết của các bên tặng cho về đối tượng tặng cho là có thật.

Công chứng ở đâu?

Căn cứ Luật Công chứng năm 2015 đang có hiệu lực, công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng gồm: Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.

Người yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất có thể lựa chọn công chứng tại một trong hai cơ quan, tổ chức nêu trên.

Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất

Bước 1: Người có yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho tài sản tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất.

Bước 2: Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của người yêu cầu công chứng.

• Nếu người yêu cầu công chứng đã tự soạn thảo Hợp đồng thì nộp văn bản đó cho Công chứng viên. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản.

Nếu văn bản đạt yêu cầu thì Công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên ký. Trường hợp văn bản không đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ bổ sung, sửa đổi. Khi đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ hẹn thời gian ký văn bản.

• Trường hợp người yêu cầu công chứng chưa soạn thảo văn bản, Công chứng viên soạn thảo văn bản và hẹn thời gian ký.

Bước 3: Công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của các bên tham gia giao kết hợp đồng tặng cho.

Bước 4: Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng, Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng và hướng dẫn các bên tham gia Hợp đồng ký, điểm chỉ vào các bản Hợp đồng trước mặt Công chứng viên.

Bước 5: Công chứng viên chuyển Chuyên viên pháp lý soạn thảo lời chứng và Công chứng viên thực hiện ký nhận vào Hợp đồng và lời chứng.

Bước 6: Công chứng viên chuyển hồ sơ cho bộ phận văn thư đóng dấu, lấy số công chứng, thu phí, thù lao công chứng, chi phí khác theo quy định, trả hồ sơ và lưu trữ hồ sơ công chứng.

Thời hạn thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất là 02 ngày làm việc kể từ ngày công chứng viên nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu hợp đồng công chứng này có nội dung phức tạp, công chứng viên có thể thực hiện công chứng trong thời hạn tối đa là 10 ngày làm việc.

Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Thủ tục sang tên giấy chứng nhận

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
• Hợp đồng tặng cho;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

Trình tự sang tên giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý ban đầu

• Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
• Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
• Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
  hoặc
• Gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý: Thời gian trả kết quả không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (ngày có kết quả giải quyết là ngày ký xác nhận thông tin tặng cho trong giấy chứng nhận).

Thời hạn giải quyết:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết như sau:

Thời gian do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thủ tục tặng cho một phần thửa đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp tặng cho một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần tặng cho trước khi tặng cho người khác.

Thủ tục tách thửa

Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:
Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
• Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết: Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

Thủ tục tặng cho sau khi tách thửa

Sau khi tách thửa thì thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho và thủ tục sang tên như hướng dẫn tại mục 3.

Các khoản tiền phải nộp

Khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 1: Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Tặng cho quyền sử dụng đất giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân

• Những trường hợp tặng cho ngoài trường hợp 1 thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được – thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).

Lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất là quà tặng giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau

Lưu ý: Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 2: Phải nộp lệ phí trước bạ

• Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất thuộc trường hợp 1 thì phải nộp lệ phí trước bạ;
• Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Lệ phí trước bạ

=

0.5%

x

(Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho)

Chi phí khác

• Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
• Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Hy vọng thông tin trên sẽ hữu ích cho quý đọc giả liên quan đến thủ tục cho tặng đất. Nếu có bất kỳ câu hỏi hoặc cần tư vấn về thủ tục cho tặng đất, luật đất đai, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline để được sự hỗ trợ và tư vấn chi tiết từ luật sư chuyên về đất đai. Xin chân thành cảm ơn.