Cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu trong quy trình thực hiện dự án, đó là một loại thủ tục hành chính. Thủ tục này tuân theo quy định của nhà nước và các người có thẩm quyền, bao gồm trình tự, phương pháp thực hiện, yêu cầu và điều kiện cần thiết để chủ đầu tư dự án được cấp sổ đỏ. Để hiểu rõ hơn về quy trình này, bao gồm thời gian và điều kiện để nhận được sổ đỏ, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây của Công ty Luật Nguyên Khanh.
Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện sau đây:
- Được nhà nước giao đất, cho thuê đất và có phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều kiện này bao gồm:
Nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai, đất dự án không có tranh chấp, và không thuộc đất công hoặc đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giá.
Được sự chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Căn cứ pháp lý cho điều này là Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 (được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Nghị định sửa đổi và bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ban hành ngày 18 tháng 12 năm 2020).
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Quy trình thực hiện cấp sổ đỏ chủ đầu tư thực hiện dự
Thành phần hồ sơ
Dựa trên Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, qui định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014, đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ cần chuẩn bị một hồ sơ bao gồm các văn bản giấy tờ cụ thể sau:
- Đơn xin giao đất/cho thuê đất (Mẫu 01 kèm theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
- Quyết định thu hồi đất
- Quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng
- Văn bản xác nhận hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền
- Văn bản xác nhận thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền
- Bản vẽ hiện trạng vị trí thu hồi đất
- Bản vẽ hiện trạng vị trí giao đất/ thuê đất đã thẩm định
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư
- Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá/ văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
- Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
- Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế (Kèm theo giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước).
Trình tự thực hiện
Để thực hiện trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án bất động sản góp vốn đầu tư, chúng ta phải tuân theo quy định chi tiết được nêu trong Điều 68 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ban hành ngày 18 tháng 12 năm 2020). Dưới đây là trình tự cụ thể:
Bước 1: Đánh giá và xác định nhu cầu sử dụng đất, kiểm tra và đánh giá các điều kiện liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất, và chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất.
Bước 2: Tiến hành chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất theo quy định.
Bước 3: Giao đất hoặc cho thuê đất mà không thông qua quy trình đấu giá quyền sử dụng đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ hướng dẫn chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính kinh tế. Sau đó, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ra quyết định về việc giao đất, cho thuê đất hoặc ký kết hợp đồng thuê đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ xem xét và chuyển hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất. Đồng thời, tổ chức triển khai việc giao đất trên thực địa và cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, cho thuê đất. Cơ quan cũng có trách nhiệm chỉnh lý và nâng cấp cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Vậy, sau khi đã có quyết định hoặc hợp đồng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và đã hoàn thành nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính kinh tế, chủ góp vốn đầu tư sẽ được nhận giao đất trên thực địa và nhận giấy ghi nhận quyền sử dụng đất để tiến hành thực hiện dự án bất động sản góp vốn đầu tư.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 1: Xác định giá đất và tiền thuê đất
Giá đất và tiền thuê đất được xác định dựa trên Bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với dự án có diện tích thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng (theo bảng giá đất) đối với thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi và vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh khác, áp dụng phương pháp này.
Trường hợp diện tích thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của dự án có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên đối với thành phố trực thuộc trung ương, từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi và vùng cao, và từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh khác, phương pháp xác định giá đất được sử dụng là trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (hay còn gọi là “xác định giá đất theo giá thị trường”). Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền phải thẩm định giá đất và tiến hành thủ tục phê duyệt giá đất cho dự án.
Bước 2: Xác định số tiền nộp và hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Sau khi có quyết định phê duyệt giá đất, Sở tài nguyên môi trường sẽ chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hồ sơ đến Cục thuế. Cục thuế sẽ xác định số tiền phải nộp và thông báo cho chủ đầu tư. Thông báo này sẽ bao gồm thông tin về việc nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Chủ đầu tư sẽ tiến hành nộp số tiền tương ứng. Sau đó, cơ quan thuế sẽ xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Lưu ý:
Về ranh giới đất: Thông tin về diện tích các thửa đất trong dự án có thể được công nhận thông qua nhiều tài liệu bản đồ địa chính khác nhau, dẫn đến khả năng chênh lệch và không khớp nhau của dữ liệu. Do đó, để chứng minh nguồn đầy đủ, chủ đầu tư cần tiến hành rà soát và liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương ngay từ bước giao đất, thuê đất để cập nhật đầy đủ thông tin trong Bản đồ địa chính và xác nhận sự sai lệch dữ liệu về nguồn gốc các thửa đất. Cần lưu ý rằng, tình trạng này có thể dẫn đến việc chồng lấn ranh sử dụng đất giữa các thửa đất trong dự án và các thửa đất kế cận. Do đó, chủ đầu tư cần thực hiện kiểm tra kỹ càng với cơ quan chính quyền địa phương quản lý đất đai trước khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.
Giấy tờ nguồn gốc quyền sử dụng đất trong dự án: Để đảm bảo, toàn bộ diện tích đất trong dự án phải có nguồn gốc rõ ràng và căn cứ pháp lý đầy đủ để chứng minh, chủ đầu tư cần đảm bảo sự tồn tại của các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất trong các thời kỳ khác nhau. Đồng thời, cần xác nhận rằng đất công mà chủ đầu tư sử dụng đã được nhà nước quản lý và giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo điều kiện phù hợp.
Việc xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án: Trong thực tế, một số dự án thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đồng thời xác định giá đất. Đây là yếu tố quan trọng quyết định giá đất của dự án. Do đó, để tránh việc xác định không chính xác hiện trạng và vị trí của dự án, chủ đầu tư nên hợp tác với Sở Tài nguyên và Môi trường để tiến hành công tác thực địa cho dự án. Việc đi thực địa nên được ghi nhận trong biên bản kèm theo hình ảnh.
Xác định hiện trạng và vị trí của dự án: Bao gồm các yếu tố như hiện trạng trong khuôn viên dự án, tình trạng kết nối giao thông của dự án với các tuyến đường được đề cập trong bảng giá đất, và tình trạng kết nối hạ tầng kỹ thuật. Đây là các yếu tố quan trọng quyết định giá đất của dự án. Vì vậy, để tránh việc xác định không đúng hiện trạng và vị trí của dự án, chủ đầu tư nên chủ động hợp tác với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành công tác thực địa tại dự án. Việc đi thực địa nên được ghi nhận trong biên bản kèm theo hình ảnh.
Về nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất và thuê đất: Phòng chuyên môn sẽ kiểm tra và so sánh việc nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất (bao gồm trước bạ, thuế đất phi nông nghiệp, tiền thu bảo vệ và phát triển đất trồng lúa…) để đảm bảo đã hoàn thành và tuân thủ thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất, xử phạt nộp chậm; đồng thời phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
Các trường hợp xác định giá đất:
- Xác định giá đất dựa trên giá thị trường: Phương pháp này sử dụng thông tin về giá bất động sản được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, điều này có thể kéo dài thời gian thực hiện.
- Trường hợp điều chỉnh quy hoạch: Để tận dụng hiệu quả hơn cho dự án, chủ đầu tư thường đề xuất điều chỉnh một phần hoặc toàn bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Nếu điều chỉnh này dẫn đến thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất, quy hoạch như tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, thì dự án phải thực hiện thủ tục xác định lại giá thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo từng lần điều chỉnh quy hoạch, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu có. Trong trường hợp này, chủ đầu tư cần liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện, và tính chất pháp lý của dự án cũng phức tạp hơn so với dự án không điều chỉnh quy hoạch. Do đó, việc thực hiện mất nhiều thời gian hơn. Ngoài ra, trong một số trường hợp điều chỉnh quy hoạch mà không thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất và quy hoạch kiến trúc, khi chuyển quyền sở hữu cho khách hàng, chủ đầu tư có thể phải liên hệ với cơ quan chức năng để có xác nhận bằng văn bản cho trường hợp không yêu cầu xác định lại nghĩa vụ tài chính. Những trường hợp trên sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án và gây ra nhiều chi phí để thực hiện thủ tục xác định lại giá đất và nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư để thực hiện dự án
- Tư vấn về điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.
- Hỗ trợ chủ đầu tư trong trình tự và thủ tục cấp sổ đỏ để thực hiện dự án.
- Cung cấp dịch vụ xin giao đất và thuê đất cho dự án đầu tư.
- Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ để thực hiện cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư trong dự án.
Để thuận tiện trong quá trình cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư, việc hiểu rõ về thủ tục và các vấn đề pháp lý liên quan là rất quan trọng. Để nhận được sự tư vấn chi tiết về việc cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư, quý khách hàng vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật đất đai qua hotline để nhận được hỗ trợ miễn phí trong thời gian sớm nhất.
