Cách xử lý khi nhà đất được thu hồi trước khi hết hạn hợp đồng thuê là một vấn đề quan trọng mà các bên trong mối quan hệ dân sự quan tâm. Trong trường hợp các bên đã đạt thoả thuận về thời hạn thuê đất, thời gian sử dụng và các điều khoản khác, việc thanh lý hợp đồng thuê nhà đất khi thu hồi đất sẽ dễ dàng hơn. Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về quy trình thu hồi đất và xử lý khi hợp đồng thuê chưa hết hạn, Công ty Luật Nguyên Khanh sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết.
Thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai
Theo quy định của Luật Đất đai, nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng.
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
- Thu hồi đất khi chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất, trong trường hợp có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Ngoài ra, Hiến pháp hiện hành cũng quy định rằng nhà nước có quyền thu hồi đất do tổ chức hoặc cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật sự cần thiết cho mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng. Quá trình thu hồi đất phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và bồi thường theo quy định của pháp luật.
Cơ sở pháp lý cho việc này là Điều 54 của Hiến pháp 2013 và Điều 16 của Luật Đất đai 2013.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Hợp đồng thuê có bị chấm dứt khi nhà nước thu hồi đất
Các trường hợp kết thúc hợp đồng thuê nhà ở:
- Hợp đồng thuê nhà ở đã hết hạn. Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn, hợp đồng sẽ kết thúc sau 90 ngày, tính từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết việc chấm dứt hợp đồng.
- Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng.
- Nhà cho thuê không còn tồn tại.
- Bên thuê nhà ở qua đời hoặc được tuyên bố mất tích bởi Tòa án mà không có ai đang sống chung.
- Nhà cho thuê bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã được quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà cho thuê cũng có thể thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng cho mục đích khác.
- Chấm dứt theo quy định về chấm dứt một phía theo hợp đồng thuê nhà ở.
Đối với đất đang cho thuê hoặc thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định, hợp đồng thuê đất và hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất và hợp đồng thế chấp sẽ tuân theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà và hợp đồng thuê đất đều có thể kết thúc nếu bị Nhà nước thu hồi.
Cơ sở pháp lý cho điều này là Khoản 28 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và Điều 131 của Luật Nhà ở 2014.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Xử lý khi hợp đồng thuê chưa hết hạn mà bị thu hồi đất như thế nào?
Bên cho thuê có hoàn trả tiền không khi thu hồi đất?
Theo quy định hiện hành, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp nhà không thuộc sở hữu của nhà nước được thực hiện khi có một trong các tình huống sau đây:
- Hợp đồng thuê nhà ở đã hết hạn; nếu hợp đồng không xác định thời hạn, thì sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng.
- Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng.
- Nhà cho thuê không còn tồn tại.
- Bên thuê nhà ở qua đời hoặc có tuyên bố mất tích mà không có ai đang sống chung theo quyết định của Tòa án.
- Nhà cho thuê bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà cho thuê cũng có thể thuộc diện bị Nhà nước mua lại hoặc sử dụng cho mục đích khác.
- Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định. Trong tình huống này, bên cho thuê sẽ không hoàn lại tiền trừ khi có thoả thuận khác giữa các bên.
Cơ sở pháp lý cho điều này là Điều 131 của Luật Nhà ở năm 2014.
Bồi thường khi Người đang thuê nhà ở có quyết định thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất và yêu cầu hộ gia đình hoặc cá nhân đang thuê nhà ở (không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước) phải di chuyển địa điểm sinh sống, họ sẽ được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Vì vậy, việc hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản cho người cho thuê sẽ được thực hiện bởi Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh.
Cơ sở pháp lý cho điều này được quy định trong Điều 23 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Bên thuê xử lý thế nào khi không được giải quyết
Các đối tượng được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất bao gồm:
- Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo.
- Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Bên thuê không thuộc đối tượng bồi thường của nhà nước, tuy nhiên, họ có thể được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong trường hợp vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ này, bên thuê có quyền khiếu nại.
Trong trường hợp bên thuê không được giải quyết bồi thường hoặc hỗ trợ khi nhà đất bị thu hồi, họ có thể khiếu nại đến UBND cấp tỉnh theo các quy định sau:
- Nếu có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính vi phạm pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của bên thuê, người khiếu nại có thể khiếu nại lần đầu cho cơ quan đã đưa ra quyết định hành chính hoặc có người thực hiện hành vi hành chính, hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
- Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định và khiếu nại không được giải quyết, họ có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
- Trong trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc quá thời hạn quy định và khiếu nại không được giải quyết, họ có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Như vậy, bên thuê có quyền khiếu nại nếu không nhận được hỗ trợ từ UBND cấp tỉnh khi nhà đất bị thu hồi.
Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011, Điều 75 Luật Đất đai 2013, Điều 23 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Tư vấn về hợp đồng thuê khi bị thu hồi đất
Chúng tôi cung cấp các dịch vụ sau đối với hợp đồng thuê nhà đất:
- Tư vấn về hợp đồng thuê nhà đất.
- Tư vấn về các phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất trong trường hợp bị thu hồi đất.
- Soạn thảo đơn từ và chuẩn bị hồ sơ để đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng.
- Đại diện cho khách hàng để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bị thu hồi đất.
- Cử Luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Khi đất bị thu hồi, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê về việc thu hồi đất. Đồng thời, bên thuê sẽ được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản từ cơ quan nhà nước. Điều này cho thấy việc xử lý hợp đồng thuê trước khi hết hạn rất quan trọng để tránh các vấn đề phát sinh khi có thông báo thu hồi đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về luật đất đai, hợp đồng, chúng tôi rất sẵn lòng cung cấp tư vấn chi tiết miễn phí. Xin chân thành cảm ơn!
