Tranh chấp và giao dịch đất đai đã trở nên phổ biến hiện nay, và việc lừa đảo trong việc đặt cọc và thanh toán tiền nhà đất cũng không còn lạ. Vậy, liệu chủ sở hữu đất có quyền yêu cầu đặt cọc không, và nếu không phải là chủ sở hữu nhưng lại nhận cọc, sẽ bị xử lý như thế nào? Để có cái nhìn rõ ràng hơn về vấn đề này, mời quý độc giả tiếp tục theo dõi bài viết dưới đây.
Quy định pháp luật về đặt cọc chuyển nhượng đất
Pháp luật tại Việt Nam có quy định về việc đặt cọc như sau: Đặt cọc là hành động một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên khác (gọi là bên nhận cọc) một số tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (được gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc là một giao dịch dân sự, có thể hiểu là một thoả thuận giữa các bên, trong đó một bên chuyển giao một số tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác cho bên kia trong một thời gian nhất định, nhằm đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Căn cứ pháp lý: Điều 328, khoản 1 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Không phải chủ đất nhận cọc có giá trị pháp lý không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành: Khi hợp đồng được ký kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc sẽ được trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Từ đó, có thể thấy, việc đặt cọc là việc bên một giao cho bên kia một khoản tiền, kim quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhằm đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do đó, pháp luật quy định rằng người tham gia giao dịch không nhất thiết phải là chủ sở hữu của tài sản đó, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên (thỏa thuận trong hợp đồng hoặc giấy ủy quyền nhận đặt cọc giữa chủ sở hữu tài sản và người thứ ba). Trong trường hợp không có ủy quyền, rủi ro là nếu hợp đồng không thực hiện được, không có căn cứ để trừ tiền cọc, và bên bán có thể không nhận được số tiền đặt cọc.
Căn cứ pháp lý: Điều 328, khoản 2 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Người không có quyền nhận cọc có bị xử lý hình sự?
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất là cá nhân hoặc tổ chức mà nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất là văn bản pháp lý ghi chép thông tin về người được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đó có quyền sử dụng đất.
Theo quy định, trong trường hợp đã có một thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc với một người không phải là chủ sở hữu đất, người đó không có quyền thực hiện việc hứa chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu mảnh đất đó (trừ khi người nhận đặt cọc đã nhận được sự ủy quyền từ chủ đất). Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản có các điều kiện sau:
Người bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ bị phạt cải tạo không giam giữ từ 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản nhưng vẫn vi phạm.
- Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà vẫn vi phạm.
- Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
- Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.
Vì vậy, nếu người nhận đặt cọc không phải là chủ đất và sử dụng hành vi hoặc thủ đoạn gian dối để làm cho người đặt cọc lầm tưởng rằng người đó là chủ đất để chiếm đoạt tài sản của người đặt cọc, có thể bị xem là phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Xử lý trường hợp có tranh chấp khi người nhận cọc không phải chủ đất
Với những người không có quyền nhận cọc:
- Nếu người nhận cọc không phải chủ đất và có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người đặt cọc, sẽ bị xử lý hình sự theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017. Hợp đồng đặt cọc giữa người nhận cọc không phải chủ đất và người đặt cọc sẽ bị vô hiệu do hành vi lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Ví dụ, nếu người không được sự ủy quyền của chủ đất nhưng đã có hành vi gian dối để chiếm đoạt tài sản, sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật và hợp đồng sẽ bị vô hiệu do hành vi lừa dối.
- Trong trường hợp người nhận cọc không phải là chủ đất nhưng không có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, rủi ro là nếu hợp đồng giao kết khi nhận đặt cọc không được thực hiện, sẽ không có căn cứ để áp dụng các biện pháp phạt cọc.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Tư vấn về quyền đứng ra nhận cọc
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
- Lập dự thảo và hoàn thiện hồ sơ khởi kiện theo quy định của pháp luật
- Đại diện khách hàng trong việc giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mình
- Hướng dẫn quy trình, thủ tục và tài liệu liên quan đến hợp đồng đặt cọc.
Tranh chấp về việc đặt cọc trong hợp đồng chuyển nhượng đất là một vấn đề phổ biến trong thực tế, nhưng việc giải quyết cũng đầy khó khăn. Vì vậy, nếu Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc hoặc cần sự tư vấn pháp lý về đất đai, hãy liên hệ trực tiếp qua số điện thoại để được Luật sư Khánh cung cấp tư vấn chuyên sâu và miễn phí trực tuyến.
