Tranh chấp nhà đồng sở hữu là tình huống phức tạp liên quan đến việc quyết định về tài sản chung là một căn nhà, được sử dụng chung bởi các chủ sở hữu và liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên. Trong trường hợp này, các bên sở hữu có thể giải quyết tranh chấp bằng cách sử dụng phương pháp hòa giải hoặc thông qua việc khởi kiện và đưa vụ việc ra Tòa án để giải quyết. Dưới đây, bài viết do Công ty Luật Nguyên Khanh cung cấp sẽ trình bày thông tin về các phương pháp xử lý trong trường hợp này.
Thế nào là nhà đồng sở hữu?
Theo quy định tại Khoản 1 của Điều 207 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, “sở hữu chung” là tình trạng khi một tài sản thuộc về nhiều chủ thể khác nhau. Điều này có nghĩa là các chủ thể đó có quyền chiếm hữu, sử dụng và quyết định về tài sản chung một cách chung nhất.
Do đó, khái niệm “nhà đồng sở hữu” có thể được hiểu là một căn nhà mà nhiều chủ sở hữu cùng có quyền quản lý, sử dụng và quyết định về căn nhà đó. Trong trường hợp của nhà đồng sở hữu, các chủ sở hữu chia sẻ một phần quyền sở hữu căn nhà và có trách nhiệm và quyền lợi tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác.
Các phần quyền này có thể bằng nhau hoặc không đồng đều. Vì đây là một trường hợp sở hữu chung, quyền quản lý, sử dụng và quyết định của các chủ sở hữu đồng phải tuân theo các điều kiện quy định tại Điều 216, 217, 218, 219 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, nhằm bảo đảm lợi ích chung của tất cả các chủ sở hữu.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Hình thức cấp Giấy chứng nhận nhà đồng sở hữu
Theo quy định tại Điều 98, Khoản 2 của Luật đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chung sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận này phải ghi đầy đủ tên của những người có quyền chung sử dụng đất, người chung sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, và cấp cho mỗi người một bản giấy chứng nhận riêng. Tuy nhiên, nếu các chủ sử dụng, chủ sở hữu yêu cầu, cũng có thể cấp một bản giấy chứng nhận chung và trao cho người đại diện.
Vì vậy, đối với những người đồng sử dụng quyền sử dụng đất, họ vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải tuân thủ các yêu cầu về hình thức sau:
Quy định về ghi tên: Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có quyền chung sử dụng đất, người chung sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận: Theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Điều 5, Khoản 3, việc ghi tên các đồng sở hữu được thực hiện như sau:
- Trên mỗi Giấy chứng nhận, thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận sẽ được ghi theo quy định tại Khoản 1 của Điều này. Tiếp theo, sẽ được ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
- Trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất, và có thỏa thuận bằng văn bản, thì một Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện (với công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận này, thông tin về người đại diện sẽ được ghi theo quy định tại Khoản 1 của Điều này, và dòng tiếp theo sẽ ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
- Trong trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất, thông tin không đủ để ghi trên trang 1, thì dòng cuối cùng trên trang 1 sẽ ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”. Đồng thời, tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận, sẽ được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
CSPL: Theo quy định tại Điều 5 Khoản 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:
Số lượng Giấy chứng nhận được cấp: Mỗi người sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong trường hợp các chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu yêu cầu, có thể cấp một sổ hồng chung và trao cho người đại diện.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu như thế nào?
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp về nhà đất đồng sở hữu, bước đầu tiên là các bên sẽ tiến hành hòa giải. Nếu không đạt được thỏa thuận trong quá trình hòa giải, tranh chấp về nhà đồng sở hữu có thể được đưa ra yêu cầu giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền.
Việc giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu được tiến hành tương tự như các vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, điều quan trọng là tất cả các chủ sở hữu liên quan đến căn nhà, được ghi nhận trong giấy chứng nhận, phải tham gia vào quá trình tố tụng để giải quyết vụ án.
Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có các bước sau:
- Thẩm tra và xác minh: Ủy ban nhân dân cấp xã, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, có trách nhiệm thực hiện công việc thẩm tra, xác minh và tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp. Đồng thời, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải: Để tiến hành hòa giải, Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Hội đồng này bao gồm các thành viên sau: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân đóng vai trò là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn, tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị, trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn, đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn có hiểu biết sâu về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của thửa đất tranh chấp, cán bộ địa chính và cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời thêm đại diện từ Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải: Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cuộc họp hòa giải, có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Cuộc họp này nhằm mục đích thảo luận và tìm ra giải pháp hòa giải cho tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải chỉ diễn ra khi tất cả các bên tranh chấp có mặt. Nếu một trong số các bên tranh chấp vắng mặt trong lần hòa giải thứ hai, thì quá trình hòa giải sẽ không được coi là hoàn thành.
Sau khi hoàn thành quá trình hòa giải tranh chấp đất đai, kết quả phải được ghi lại trong một biên bản, bao gồm các thông tin sau: thời gian và địa điểm diễn ra hòa giải, danh sách các thành viên tham dự hòa giải, tóm tắt nội dung tranh chấp để hiển thị rõ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, và nguyên nhân gây ra tranh chấp (dựa trên kết quả xác minh và tìm hiểu). Biên bản cũng phải ghi rõ ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và các vấn đề mà các bên tranh chấp đã đồng ý hoặc không đồng ý.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt trong buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải, và phải được đóng dấu bởi Ủy ban nhân dân cấp xã. Sau đó, nó phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Nếu sau 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác so với những điều đã thống nhất trong biên bản hòa giải, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tổ chức cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết ý kiến bổ sung đó, và sau đó lập biên bản hòa giải mới hoặc không hoàn thành.
Trong trường hợp hòa giải thành công nhưng có sự thay đổi về tình trạng sử dụng đất hoặc chủ sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ gửi biên bản hòa giải thành công đến cơ quan có thẩm quyền để tiến hành giải quyết.
Trong trường hợp không thể đạt được hòa giải hoặc sau khi đã hòa giải mà ít nhất một trong các bên tranh chấp thay đổi ý kiến về kết quả, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền để tiếp tục giải quyết tranh chấp.
Trong trường hợp các bên không thể hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu, có thể nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, điều 202, và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều 88, khi các đồng sở hữu không thể giải quyết tranh chấp theo phương pháp hòa giải, có thể được giải quyết như sau:
Nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành công, thì có các phương thức giải quyết sau đây:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, thì đương sự chỉ có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 của Luật đất đai 2013.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định về tố tụng dân sự.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, điều 203, khi các bên tranh chấp không thể hòa giải, có thể áp dụng các quy định tại khoản 1 và 2 của điều này.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
Trong việc hòa giải tranh chấp, thẩm quyền để giải quyết thuộc về Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã tại địa phương có tranh chấp đất đai.
Trong trường hợp hòa giải không thành, quyền giải quyết sẽ được áp dụng như sau:
Tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.
Đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân các cấp khi đương sự lựa chọn, quyền thẩm quyền được thực hiện theo cách sau đây:
- Trong trường hợp tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
- Trong trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Theo quy định tại điều 203, khoản 2 và 3 của Luật đất đai 2013.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Trình tự giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu
Tiến hành hòa giải
Quy trình hòa giải sẽ được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương có tranh chấp đất đai.
Bước 1: Khi nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có nhiệm vụ thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra và xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập tài liệu và giấy tờ liên quan về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và tình trạng hiện tại của đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành quá trình hòa giải.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp, các thành viên của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và những người có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ.
Quá trình hòa giải chỉ được tiến hành khi tất cả các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt trong lần họp thứ hai, quá trình hòa giải sẽ được coi là không thành công.
Bước 2: Lập biên bản hòa giải thành công hoặc không thành công.
CSPL: Điều 88, Khoản 1 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Yêu cầu Tòa án giải quyết
Trong trường hợp không thể đạt được hòa giải trong tranh chấp, các bên tranh chấp được phép yêu cầu Tòa án giải quyết theo trình tự thủ tục tương tự giải quyết tranh chấp dân sự:
- Chuẩn bị hồ sơ và đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp.
- Gửi hồ sơ khởi kiện tranh chấp đến Tòa án có thẩm quyền.
- Đóng tiền tạm ứng phí dân sự sơ thẩm và nộp biên lai chứng minh việc đóng tiền tạm ứng phí cho Tòa án.
- Tòa án tiếp nhận và giải quyết vụ án theo quy trình thông thường.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu.
- Cung cấp tư vấn về các vấn đề liên quan đến nhà đất và nhà đồng sở hữu.
- Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà đất giữa các đồng sở hữu.
- Hỗ trợ việc lập đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà đất.
- Tư vấn và hỗ trợ các vấn đề pháp lý khác liên quan đến tranh chấp nhà đất.
Đây là những thông tin về quy trình xử lý tranh chấp nhà đồng sở hữu và sự tư vấn của luật sư. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng liên hệ với Luật sư Khánh, chuyên gia tư vấn về nhà đất, qua hotline để được hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí.
