Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một loại giấy tờ thường được sử dụng trong quá trình giao dịch mua bán đất. Mặc dù không bắt buộc, nhưng nếu các bên trong giao dịch muốn, họ có thể sử dụng hợp đồng đặt cọc mua đất để định rõ về mức phạt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Nguyên Khanh sẽ cung cấp thông tin liên quan đến các quy định trong hợp đồng mua bán đất và chia sẻ một mẫu chung để tham khảo.
Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản liên quan đến các quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản này.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Do đó, hợp đồng đặt cọc mua bán đất không bắt buộc phải công chứng.
Mặc dù việc đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Các luật nêu trên và Luật Công chứng 2014 cũng không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và các rủi ro khác, các bên nên xem xét công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán đất xử lý như thế nào?
Cách xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán đất theo quy định Điều 328 Khoản 2 của Bộ luật Dân sự 2015:
- Nếu bên đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc sẽ được trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Tải mẫu đơn tại đây
Ghi đầy đủ thông tin của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc như: họ tên, năm sinh, số CMND, địa chỉ cư trú, số điện thoại. Thông tin này phải chính xác và đầy đủ.
Đối tượng của hợp đồng, bao gồm số tiền mà bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần chỉ rõ số tiền đặt cọc và mục đích chuyển nhượng như toàn bộ thửa đất số, bản đồ số, tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ, thời hạn sử dụng đất, và các thông tin khác trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
Giá trị đặt cọc và phương thức thanh toán, có thể thỏa thuận giữa các bên. Phương thức thanh toán có thể là tiền mặt hoặc chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng.
Xác định thời hạn của hợp đồng đặt cọc, cụ thể là trong bao lâu sẽ kết thúc để tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Thời hạn này cần được xác định rõ, không nên quy định chung chung mà phải cụ thể về mốc thời gian cuối cùng để chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất.
Nộp thuế, phí, lệ phí: Thuế thu nhập cá nhân và tiền sử dụng đất (nếu có) có thể thỏa thuận giữa các bên. Phí, lệ phí khác thông thường do bên chuyển nhượng chịu trách nhiệm.
Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên, cùng với việc ký và ghi rõ họ tên của tất cả các bên, bao gồm cả bên thứ ba (người làm chứng).
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Bên đặt cọc
Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính Phủ, bên đặt cọc có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
- Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng khai thác, sử dụng hoặc thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản đặt cọc. Bên đặt cọc cũng có trách nhiệm bảo quản và giữ gìn tài sản đặt cọc để đảm bảo không mất giá trị hoặc giảm giá trị.
- Trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý, bên đặt cọc có quyền trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc sử dụng tài sản đặt cọc trong các giao dịch dân sự khác.
- Bên đặt cọc phải thanh toán cho bên nhận đặt cọc các chi phí hợp lý để bảo quản và giữ gìn tài sản đặt cọc.
- Bên đặt cọc cần thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc có thể sở hữu tài sản đặt cọc theo quy định tại khoản b, Điều 38 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
- Ngoài ra, bên đặt cọc còn có các quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.
Bên nhận đặt cọc
Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính Phủ, bên nhận đặt cọc có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc thực hiện giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc hoặc tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc.
- Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Bên nhận đặt cọc có trách nhiệm bảo quản và giữ gìn tài sản đặt cọc.
- Bên nhận đặt cọc không được thực hiện giao dịch dân sự, khai thác hoặc sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc.
- Bên nhận đặt cọc cũng có các quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Quy định về mức phạt cọc nếu không mua – bán đất
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mức phạt cọc như sau:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Luật sư tư vấn về hợp đồng cọc mua bán đất
- Cung cấp hướng dẫn về thứ tự và thủ tục giải quyết tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
- Tư vấn về các quy định pháp luật liên quan đến việc vô hiệu hóa hợp đồng đặt cọc trong trường hợp nào.
- Soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán đất và các hợp đồng liên quan khác.
- Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ để thực hiện việc đặt cọc mua bán đất.
- Trả lời các câu hỏi và giải đáp các thắc mắc của khách hàng liên quan đến việc đặt cọc mua bán đất.
- Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ và giấy tờ để tiến hành bàn giao tài sản.
- Trả lời các câu hỏi và giải đáp các thắc mắc của khách hàng liên quan đến việc bàn giao tài sản.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất được lập ra để đảm bảo cam kết thực hiện việc mua bán đất trong tương lai giữa các bên tham gia giao dịch. Đây là những thông tin cơ bản về hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nếu Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào trong quá trình tham khảo, xin vui lòng liên hệ với hotline để được tư vấn chi tiết hơn từ Luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai.
