Hợp đồng chuyển nhượng đất trở vô hiệu khi người bán đất qua đời mà không có sự quy định trong các điều khoản của hợp đồng. Trong một giao dịch mua bán bất động sản, cả người bán và người mua đều mong muốn giao dịch diễn ra suôn sẻ mà không gặp phải tranh chấp hợp đồng hoặc phải đối mặt với hậu quả của việc này. Bài viết dưới đây của Công ty Luật Nguyên Khanh sẽ trình bày các quy định liên quan đến lĩnh vực luật đất đai, nhằm giúp quý đọc giả tìm hiểu cách xử lý tình huống tương tự.
Hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu khi nào?
Hợp đồng không đủ điều kiện
Để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất được giao dịch phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu đất không đáp ứng một trong các điều kiện trên, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu và không thể chuyển nhượng.
Ngoài ra, đây là một giao dịch dân sự, do đó, để đảm bảo tính hiệu lực của giao dịch, các bên cũng phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1 Điều 117 của Bộ Luật Dân sự 2015:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được thiết lập.
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm các quy định cấm của pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội.
Hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Theo Điều 124 của Bộ Luật Dân sự 2015, nếu các bên thực hiện một giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, thì giao dịch dân sự đó sẽ trở thành vô hiệu. Tuy nhiên, nếu giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ khi giao dịch đó cũng trở thành vô hiệu theo quy định của Bộ Luật này hoặc các luật khác có liên quan. Ngoài ra, nếu giao dịch dân sự được thiết lập một cách giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với một bên thứ ba, thì giao dịch dân sự đó sẽ trở thành vô hiệu.
Vì lẽ đó, trong trường hợp của hợp đồng chuyển nhượng đất, thường xảy ra tình huống vô hiệu khi giao dịch được lập ra nhằm che giấu các giao dịch vay tài sản, giao dịch đảm bảo thực hiện hợp đồng vay tài sản, hoặc muốn trốn tránh nghĩa vụ trả nợ bằng cách lập các hợp đồng giả tạo nhằm phân tán tài sản.
Hợp đồng không được công chứng, chứng thực
Giao dịch đất đai là một loại giao dịch đặc biệt, vì nó yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức. Theo Điều 167 Khoản 3 của Luật Đất đai 2013 và Điều 117 Khoản 2 của Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân theo, hợp đồng sẽ bị coi là không có hiệu lực.
Tuy nhiên, cũng có một trường hợp ngoại lệ khi giao dịch chỉ được thực hiện bằng văn bản tay mà vẫn có hiệu lực, theo quy định tại Điều 129 Khoản 2 của Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“Giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực và một bên hoặc tất cả các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc tất cả các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không cần thực hiện công chứng hoặc chứng thực”.
Hợp đồng vi phạm pháp luật
Theo quy định tại Điều 123 của Bộ Luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm các quy định cấm của luật, hoặc trái với đạo đức xã hội sẽ bị vô hiệu. Các quy định cấm của luật đề cập đến những hành vi mà luật không cho phép chủ thể thực hiện. Trong khi đó, đạo đức xã hội ám chỉ những nguyên tắc và chuẩn mực đạo đức được xã hội chung công nhận và tôn trọng.
Do đó, tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu nếu có đủ bằng chứng chứng minh rằng hợp đồng đó vi phạm quy định cấm của luật hoặc không tuân thủ đạo đức xã hội.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Hệ quả pháp lý của hợp đồng khi người bán đất qua đời?
Hợp đồng mua bán đất đai được coi là một giao dịch dân sự, trong đó, các bên tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự để thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Bộ Luật Dân sự 2015, “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân tồn tại từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó qua đời”.
Từ quy định trên, có thể thấy rằng năng lực pháp luật dân sự của cá nhân sẽ chấm dứt khi người đó qua đời. Tư cách chủ thể của cá nhân đó cũng chấm dứt từ thời điểm họ mất. Người đó không thể tham gia vào bất kỳ quan hệ dân sự nào với tư cách là một chủ thể của quan hệ đó, bao gồm quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân cũng như các giao dịch dân sự.
Thường thì khi chủ thể giao kết hợp đồng là một cá nhân đã qua đời, có hai tình huống có thể xảy ra:
- Hợp đồng vẫn còn hiệu lực nếu có thể được thực hiện bởi một cá nhân hoặc một pháp nhân khác. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hợp đồng sẽ bị chấm dứt nếu không thể chuyển giao việc thực hiện hợp đồng cho một chủ thể khác. Ví dụ, khi cá nhân giao kết hợp đồng qua đời mà không có người thừa kế để tiếp tục thực hiện hợp đồng.
- Hợp đồng sẽ bị chấm dứt nếu việc thực hiện hợp đồng phải được thực hiện bởi cá nhân hoặc pháp nhân đó theo quy định tại khoản 2 Điều 422 của Bộ Luật Dân sự 2015. Trường hợp này liên quan đến việc thực hiện hợp đồng liên quan chặt chẽ với nhân thân của chủ thể giao kết hoặc có liên quan đến các vấn đề mà chỉ những người giao kết hợp đồng mới có thể thực hiện được.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Người bán đất qua đời có làm hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu không?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng viên ký và đóng dấu bởi một tổ chức công chứng hợp pháp. Trong trường hợp người bán đã mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Do đó, người mua vẫn có thể sử dụng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để tiến hành thủ tục chuyển tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.
Tuy nhiên, trong trường hợp việc chuyển nhượng giữa người bán và người mua chưa được thực hiện bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, hoặc hợp đồng đã được lập nhưng không có giá trị pháp lý, vấn đề sẽ được giải quyết như sau:
- Người mua có thể cung cấp các chứng cứ để chứng minh việc thỏa thuận chuyển nhượng, chẳng hạn như các bằng chứng viết tay hoặc hợp đồng ủy quyền sử dụng đất…; và nếu họ đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng, họ có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
- Trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa người mua và những người thừa kế của người bán, một trong hai bên có quyền khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền để được xem xét và giải quyết tranh chấp.
(Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014; khoản 2 Điều 129 của Bộ Luật Dân sự 2015)
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Luật sư tư vấn xử lý khi hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu
- Cung cấp tư vấn trực tiếp và soạn thảo hợp đồng mua bán với các điều khoản nhằm tránh rủi ro trong trường hợp người bán mất đi;
- Theo dõi, giám sát và cung cấp lời khuyên trong quá trình thực hiện hợp đồng;
- Tư vấn và tham gia đàm phán, hòa giải các vấn đề tranh chấp đột xuất phát sinh;
- Soạn thảo các đơn từ và giấy tờ cần thiết cho các thủ tục hành chính, cũng như trong quá trình tố tụng như việc nộp đơn khởi kiện hay đơn yêu cầu giải quyết các vấn đề dân sự…
Để giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch mua nhà đất, người mua nên trang bị những kiến thức pháp luật cần thiết để áp dụng ngay từ khi ký hợp đồng. Điều này giúp người mua có sự chủ động khi xảy ra những sự kiện bất lợi như trường hợp người bán đất qua đời. Trong quá trình tìm hiểu, bạn có thể tham khảo các vụ án liên quan đến hợp đồng hoặc những văn bản luật sư khác nếu còn thắc mắc và cần sự hỗ trợ tư vấn từ luật sư chuyên về bất động sản, hãy liên hệ với hotline để được tư vấn kịp thời.
Trân trọng.
