Đất là một tài sản có giá trị quan trọng, và khi sở hữu đất dính quy hoạch, chủ sở hữu thường lo lắng về khả năng bán đất, các điều kiện cần thiết để thực hiện việc bán đất, cũng như vấn đề về đền bù và mức đền bù có thể nhận được. Ngược lại, người mua đất cũng có những lo ngại liên quan đến việc mua đất quy hoạch, những rủi ro tiềm ẩn và cách kiểm tra tình trạng của căn nhà hoặc mảnh đất. Để giải đáp các thắc mắc này, chúng tôi xin mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây, do Công ty Luật Nguyên Khanh chia sẻ.
Đất quy hoạch là gì?
Để có cái nhìn tổng quan về đất quy hoạch hoặc đất dính liên quan đến quy hoạch, ta cần hiểu khái niệm về quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã định nghĩa như sau:
- Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và định vị khu vực đất theo mục đích sử dụng trong việc phát triển kinh tế-xã hội, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Quy hoạch dựa trên tiềm năng đất và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực trong từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian nhất định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong giai đoạn quy hoạch.
Với những quy định trên, chúng ta có thể hiểu rằng đất trong mọi khu vực đều nằm trong phạm vi quy hoạch. Ví dụ, theo quy hoạch, có các khu vực như đất ở, đất thương mại-dịch vụ, đất nông nghiệp,… và hậu quả pháp lý trong trường hợp này là việc chuyển đổi và sử dụng đất theo mục đích đúng hoặc Nhà nước thu hồi.
Tuy nhiên, thực tế khi nhắc đến thuật ngữ “đất quy hoạch,” nó thường được hiểu là đất sẽ bị thu hồi để thực hiện dự án, xây dựng đường giao thông, công trình công cộng hoặc để đảm bảo an ninh quốc phòng. Do đó, trong tình huống này, người sở hữu đất thường có những thắc mắc về khả năng bán, chuyển nhượng hoặc được đền bù khi đất của họ rơi vào quy hoạch.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Đất dính quy hoạch có bán được không?
Các trường hợp được mua bán đất quy hoạch
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và tận dụng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Người sử dụng đất trong khu vực phải thay đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đã được quy định. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, hay trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở hoặc công trình hiện có, thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
(Điều 49, Khoản 2, Luật Đất đai 2013 đã được sửa đổi và bổ sung bởi Khoản 1, Điều 6, Luật sửa đổi và bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018).
Lưu ý:
Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công bố, nhưng sau 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng (hay còn gọi là quy hoạch treo), cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp sau:
- Điều chỉnh hoặc hủy bỏ quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích cho phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố.
- Sau khi điều chỉnh hoặc hủy bỏ, cần công bố việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ đó.
Điều kiện để bán đất quy hoạch.
Theo khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất đai 2013, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Vì vậy, đất trong quy hoạch có thể được bán, nhưng phải tuân thủ các điều kiện mua bán đất. Ngoài ra, trong quá trình mua bán, các bên cũng cần tuân thủ quy định về thủ tục.
(Khoản 1 của Điều 168, Khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất đai 2013).
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Thủ tục chuyển nhượng đất quy hoạch
Để chuyển nhượng đất dính quy hoạch, cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật. Quá trình ký kết hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất quy hoạch không có sự khác biệt đáng kể so với việc giao dịch đất thông thường. Theo đó:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (theo khoản 3 của Điều 167 trong Luật Đất đai 2013).
- Công chứng viên là người có thẩm quyền ký công chứng hợp đồng, còn Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương nơi đất được mua bán là người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng.
- Các bên có thể thỏa thuận và chuẩn bị sẵn dự thảo hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết.
- Việc ký kết hợp đồng phải diễn ra trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực.
- Hợp đồng chuyển nhượng sẽ là căn cứ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành đăng ký biến động và thực hiện việc sang tên cho các bên trong giao dịch.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Cách kiểm tra đất quy hoạch
Để kiểm tra xem một khu vực có nằm trong đất quy hoạch hay không, người mua cần thực hiện các phương thức sau đây:
- Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ: Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về quy hoạch sẽ được ghi rõ trong phần ghi chú của sổ đỏ.
- Tìm hiểu qua công ty bất động sản: Các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại địa phương thường có kiến thức về quy hoạch đất trong khu vực đó. Vì vậy, họ có thể cung cấp thông tin liên quan đến quy hoạch đất cho người mua.
- Tra cứu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Người dân có thể tra cứu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thông qua các phương pháp sau:
- Xem kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Xem quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Xem quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
(Tham khảo khoản 2 của Điều 48 trong Luật Đất đai 2013).
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Luật sư hỗ trợ khách hàng mua bán đất dính quy hoạch
- Cung cấp tư vấn về quy trình và thủ tục ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Giải đáp các thắc mắc liên quan đến quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất.
- Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ mua bán đất dính quy hoạch.
- Đại diện khách hàng trong các cuộc gặp làm việc với cơ quan nhà nước.
- Hỗ trợ giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất dính quy hoạch.
Việc giao dịch đất dính quy hoạch đi kèm với những vấn đề pháp lý phức tạp, do đó, chủ sở hữu và người mua đều cần nắm rõ quy định của pháp luật để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu quý vị còn thắc mắc về việc có nên mua đất dính quy hoạch treo, cần sự hỗ trợ của luật sư trong việc tư vấn bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hoặc trong trường hợp bị lừa mua đất, hoặc cần tư vấn về luật đất đai, xin vui lòng liên hệ qua hotline để được hỗ trợ và tư vấn kịp thời. Xin chân thành cảm ơn.
