Trường hợp mua đất bằng giấy tay không chịu công chứng sang tên khi cả hai bên đã và đang thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán bất động sản, có thể được coi là hành vi bên bán cố ý không chấp nhận chuyển quyền sử dụng nhà đất cho bên mua hoặc có lý do khách quan khiến bên bán không thể chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất cho bên mua. Vì vậy, việc có hiệu lực hay không của việc chứng thực giấy tay cần được làm rõ. Dưới đây là thông tin và phương pháp giải quyết tranh chấp liên quan đến vấn đề này.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch mua bán đất
Các quy định về giao dịch mua bán đất hoặc hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất là kết quả của thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, cho thuê, tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên khác, và bên đó sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Điều quan trọng là hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và quy định khác liên quan. Hiện nay, theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thế chấp, góp vốn liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà đất được xem là một loại hợp đồng dân sự, cần được lập thành văn bản theo ý nguyện và thỏa thuận của các bên, và được cơ quan nhà nước chứng nhận thông qua công chứng hoặc chứng thực. Chỉ khi đó, giao dịch mua bán đất sẽ có hiệu lực pháp lý.
Cơ sở pháp lý: Điều 500, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Giải quyết tranh chấp khi không chịu công chứng hợp đồng bán đất bằng giấy tay
Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 01/01/2008 đến trước 01/07/2014
Trong trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà chỉ có Giấy chứng nhận từ bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng và giấy tờ liên quan theo quy định, việc giải quyết được thực hiện theo quy trình sau:
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, cùng với các giấy tờ hiện có về quyền sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và đăng tin tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thông báo việc tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho người nhận chuyển quyền. Trong trường hợp không rõ địa chỉ của bên chuyển quyền, thông báo sẽ được đăng trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương trong ba số liên tiếp (chi phí đăng tin sẽ do người nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất chi trả).
- Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin công cộng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ để đệ trình cho cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp, trong trường hợp bên nhận chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận cho thủ tục. Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
- Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định.
Do quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong thời gian từ 01/01/2008 đến 01/07/2014, nếu có giấy tờ hợp đồng hoặc giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất (có thể là giấy tay) mà không có công chứng, vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần thực hiện thủ tục sang tên. Tuy nhiên, trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, các bên phải giải quyết tranh chấp trước khi bên nhận chuyển quyền có thể tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Điều này được quy định rõ trong khoản 2 Điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
Mua đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn 01/7/2014 đến nay
Để hợp đồng có hiệu lực, cần tuân thủ các quy định về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật như sau:
- Nội dung hợp đồng không được vi phạm quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định liên quan.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, đồng thời tuân thủ quy trình và thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định liên quan.
- Đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu phải được công chứng, chứng thực theo quy định.
Tuy nhiên, hợp đồng viết tay không được công chứng vẫn có thể có hiệu lực trong những trường hợp sau:
- Trong giao dịch dân sự, nếu việc lập văn bản không tuân theo quy định của luật nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Trong giao dịch dân sự, nếu việc lập văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, việc công chứng, chứng thực không cần thiết cho các bên.
Nếu hợp đồng trở thành vô hiệu, sẽ dẫn đến những hậu quả pháp lý như sau:
- Giao dịch dân sự trở thành vô hiệu không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch được thực hiện.
- Trong trường hợp giao dịch dân sự trở thành vô hiệu, các bên phải khôi phục trạng thái ban đầu và hoàn trả những gì đã nhận.
- Bên gây ra thiệt hại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường.
- Bên đã hưởng lợi từ giao dịch mà không phải hoàn trả lại sẽ không được giữ lại lợi ích đó.
- Trong trường hợp bên mua đất từ chối thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc không công chứng hợp đồng mua bán đất, bên bán có quyền khởi kiện ra Tòa án để xác nhận hiệu lực pháp lý của giao dịch này hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bên vi phạm phải bồi thường và giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến hậu quả giao dịch vô hiệu.
Cơ sở pháp lý: khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; Điều 129, Điều 131, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng giấy tay
Hồ sơ cần chuẩn bị.
- Đơn khởi kiện theo mẫu quy định.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay.
- Bản sao công chứng của Chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân.
- Các tài liệu và giấy tờ liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Cơ sở pháp lý: Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Mẫu 23 – Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP.
Quy trình và thủ tục thực hiện.
Bước 1: Người cá nhân hoặc tổ chức nộp đơn khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền.
Bước 2: Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện và các chứng cứ đi kèm, Thẩm phán sẽ xem xét xác định liệu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và hồ sơ khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý theo quy định hay không. Nếu đủ điều kiện, Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện và các bên liên quan biết về việc thụ lý vụ án.
Bước 3: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ xem xét và tiến hành các biện pháp tố tụng cần thiết để chuẩn bị cho việc xét xử vụ án.
Bước 4: Tòa án sẽ tổ chức phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
Bước 5: Tòa án sẽ ban hành các quyết định liên quan như công nhận thành công hòa giải, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án.
Bước 6: Nếu vụ án không thuộc các trường hợp trên, Thẩm phán sẽ chuyển vụ án sang xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
Bước 7: Trong trường hợp bất đồng với bản án hoặc quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo hoặc kháng nghị đối với bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực.
Cơ sở pháp lý: Điều 186, Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 195, Điều 196, Điều 209, Điều 212, Điều 220 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2019.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay
- Tư vấn về tính pháp lý của giao dịch viết tay.
- Hướng dẫn quy trình công chứng cho hợp đồng đất đai.
- Cung cấp tư vấn pháp lý và đề xuất các giải pháp giải quyết tranh chấp.
- Hỗ trợ đòi lại số tiền đã thanh toán khi hợp đồng chưa được công chứng.
- Chuẩn bị các hồ sơ và tài liệu cần thiết.
- Thu thập và chuyển gửi tài liệu và chứng cứ cho Tòa án.
- Nghiên cứu hồ sơ vụ án và ghi chú lại các tài liệu theo quy định pháp luật.
- Đại diện ủy quyền đại diện khách hàng để tham gia tố tụng và thực hiện các thủ tục tố tụng cần thiết để đảm bảo quá trình giải quyết vụ án chính xác và khách quan.
- Luật sư tham gia tranh luận trong phiên tòa và đưa ra lập luận về đánh giá chứng cứ.
- Soạn thảo đơn kháng cáo hoặc khiếu nại đối với bản án của Tòa án.
- Luật sư tham gia phiên tòa phúc thẩm để bảo vệ quyền lợi của bên đại diện.
Có thể thấy, việc chuyển nhượng nhà đất cần được công chứng và chứng thực để có thể tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp đặc biệt, nếu có sự công nhận từ Tòa án về hiệu lực của giao dịch, thì việc công chứng quyền sử dụng đất không cần thiết. Nếu Quý khách hàng gặp phải tranh chấp tương tự, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số HOTLINE để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn!
