Bán đất đã công chứng xong nhưng không trả tiền phải làm sao?

Trên thực tế, việc bán đất đã được công chứng nhưng không nhận được số tiền tương ứng là một rủi ro phổ biến. Trường hợp bên bán đất và bên mua đã ký tên và đặt tay lên bản thảo hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng mà chưa hoàn tất việc thanh toán tiền. Vậy, khi đã công chứng việc bán đất nhưng bên mua không thực hiện trả tiền, thì phải xử lý vấn đề như thế nào? Bài viết dưới đây của Công ty Luật Nguyên Khanh sẽ giải thích cách xử lý vấn đề này cho bạn.

NỘI DUNG BÀI VIẾT

Quy định về vấn đề mua bán nhà đất theo quy định pháp luật

Dựa theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013 về các điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, ta có:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
Đất không gặp tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, người sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nêu trên theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện đã quy định tại khoản 1 Điều 188, Luật Đất đai 2013 còn yêu cầu người sử dụng đất tuân thủ đủ các điều kiện quy định tại các khoản 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013 khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!

GỌI 1900.6185

Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về hình thức

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản tuân thủ quy định của Bộ luật này, các luật về đất đai và các quy định liên quan khác.
Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng của hợp đồng này. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được thể hiện bằng văn bản theo quy định và phải được thực hiện bởi cơ quan công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban Nhân dân cấp xã.

Về nội dung

Điều 501 của Luật Dân sự 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

Các quy định chung về hợp đồng và nội dung thông dụng liên quan trong Luật này cũng áp dụng cho hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ khi có quy định khác theo pháp luật. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được vi phạm quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

Thông tin của các bên

Tên đầy đủ, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các bên. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch mua bán đất, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng gồm một bộ, bao gồm cả giấy tờ tùy thân. Vì vậy, giấy tờ tùy thân là một trong các loại giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ công chứng, nhưng không bắt buộc phải là CMND hoặc CCCD theo quy định này. Do đó, hộ chiếu và sổ hộ khẩu cũng có thể được sử dụng để công chứng hợp đồng mua bán đất.
Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, phần bên chuyển nhượng phải ghi đầy đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.
Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, cần ghi đầy đủ nội dung và có chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên và chữ ký của người đại diện.
Nếu bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng, cũng cần ghi đầy đủ thông tin về cả hai vợ chồng.

Thông tin về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

Loại, hạng, diện tích, vị trí, số hiệu và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời hạn còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
Các thông tin liên quan khác về quyền sử dụng đất, chẳng hạn như có cầm cố hay thế chấp không? Nếu có, thì việc giải quyết như thế nào?

Giá và phương thức thanh toán

Giá chuyển nhượng (thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật).
Phương thức và thời hạn thanh toán (bao gồm có đặt cọc không, trả một lần hay nhiều lần, cách giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, hình thức thanh toán bằng tiền Việt Nam hay vàng, tiền mặt hay chuyển khoản).

Thực hiện hợp đồng

Các bên thỏa thuận về thời hạn, địa điểm và phương thức cụ thể để giao đất và thanh toán tiền.

Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng

Các bên có thể thỏa thuận về mức phạt trong trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc chậm bàn giao đất.

Theo Điều 38 và Điều 39 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng.
Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Các quyền khác có liên quan trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp.
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng diện tích, vị trí và tình trạng theo thỏa thuận hợp đồng.
Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật.
Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 40 và Điều 41 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:

Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
Yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan.
Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đúng diện tích, vị trí và tình trạng theo thỏa thuận hợp đồng.
Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
Các quyền khác theo hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật.
Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Phương thức giải quyết tranh chấp

Các bên thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp như thương lượng, hòa giải qua người thứ ba, khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền và lựa chọn pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp.

Hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực sau khi được công chứng, chứng thực theo quy định Điều 5 Luật Công chứng 2014.

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực sau khi đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Từ khi hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại Hợp đồng theo khoản 2 Điều 401 Bộ Luật Dân sự 2015.

Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định

Theo quy định của Điều 503 trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau khi đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Điều này áp dụng cho các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các hoạt động này phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực sau khi được đăng ký vào sổ địa chính.

Vì vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu cần lập văn bản và công chứng, chứng thực. Lưu ý rằng quyền sử dụng đất không thuộc về bên mua ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, mà quyền sử dụng đất chỉ thuộc về bên mua khi thực hiện các thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Khi mua nhà đất đã được công chứng nhưng không thanh toán tiền, nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Theo Điều 280 và Điều 440 trong Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ thanh toán là một nghĩa vụ cơ bản để hợp đồng được ký kết.

Đầu tiên, cần thực hiện các biện pháp nhắc nhở và thương lượng với bên mua về nghĩa vụ thanh toán tiền. Nếu bên mua vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ, bên bán có quyền khởi kiện để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và hủy giấy tờ đất đã chuyển nhượng để đòi lại nhà đất.

Việc công chứng các giao dịch bất động sản không chỉ mang lại lợi ích về pháp lý mà còn giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra. Hợp đồng công chứng sẽ có giá trị chứng cứ, không cần phải chứng minh lại những tình tiết và sự kiện trong hợp đồng đã được công chứng.

Nếu trong quá trình ký kết hoặc thực hiện hợp đồng đã ký kết mà một trong các bên có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, bên đó có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định tại Điều 186 trong Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Khi tiến hành khởi kiện, bên bán có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, như yêu cầu cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với nhà đất đang tranh chấp, theo quy định tại khoản 7 của Điều 114 trong Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Bên bán cũng có thể nộp đơn ngăn chặn tại văn phòng đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại khoản 11 của Điều 7 trong Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, ban hành bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 29 tháng 9 năm 2017.

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

GỌI 1900.6185

Thủ tục khởi kiện khi bán đất không trả tiền

Hồ sơ khởi kiện

Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS, được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao vào ngày 13/01/2017.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sư 2015, đơn khởi kiện phải bao gồm các thông tin sau:

Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
Tên Tòa án tiếp nhận đơn khởi kiện.
Thông tin về người khởi kiện: Tên, địa chỉ cư trú, địa chỉ làm việc (đối với cá nhân) hoặc trụ sở (đối với cơ quan, tổ chức); số điện thoại, số fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Nếu có thỏa thuận địa chỉ liên hệ với Tòa án, cần ghi rõ địa chỉ đó.
Thông tin về người có quyền và lợi ích được bảo vệ: Tên, địa chỉ cư trú, địa chỉ làm việc (đối với cá nhân) hoặc trụ sở (đối với cơ quan, tổ chức); số điện thoại, số fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Thông tin về người bị kiện: Tên, địa chỉ cư trú, địa chỉ làm việc (đối với cá nhân) hoặc trụ sở (đối với cơ quan, tổ chức); số điện thoại, số fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trong trường hợp không rõ địa chỉ cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện, cần ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện.
Thông tin về người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Tên, địa chỉ cư trú, địa chỉ làm việc (đối với cá nhân) hoặc trụ sở (đối với cơ quan, tổ chức); số điện thoại, số fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trong trường hợp không rõ địa chỉ cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cần ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; các vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Họ, tên và địa chỉ của nhân chứng (nếu có).
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu chứng cứ được nêu trong Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm:

Hợp đồng và/hoặc các giấy tờ, biên bản liên quan đến việc giao kết hợp đồng và các vấn đề liên quan.
Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quan hệ hợp đồng, quá trình thực hiện hợp đồng và việc thực hiện/không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của các bên.
Các tài liệu chứng cứ chứng minh thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng.

Trình tự giải quyết tranh chấp

Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý vụ án.

Tiếp nhận đơn khởi kiện: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhận đơn khởi kiện thông qua việc nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính và ghi nhận vào sổ đơn khởi kiện. Người khởi kiện được thông báo việc tiếp nhận đơn khởi kiện theo phương thức mà họ đã nộp. Tòa án xem xét đơn khởi kiện trong vòng 3 ngày làm việc để phân công Thẩm phán xem xét. Trường hợp cần sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện, Tòa án sẽ tiến hành chuyển đơn theo thẩm quyền hoặc trả lại đơn theo quy định.
Thụ lý vụ án: Để thụ lý vụ án, Tòa án phải đảm bảo các yêu cầu về phạm vi khởi kiện, chủ thể khởi kiện, thẩm quyền giải quyết của Tòa án và vụ án chưa được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực. Người khởi kiện cần nộp tạm ứng án phí và xuất trình biên lai. Đơn khởi kiện cần kèm theo tài liệu chứng cứ. Trường hợp người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, họ phải nộp tài liệu hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Người khởi kiện cũng có thể bổ sung tài liệu theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Bước 2: Hòa giải và chuẩn bị xét xử.

Hòa giải: Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án tiến hành hòa giải để các bên đạt được thỏa thuận về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không thể hòa giải. Quyết định hòa giải được đưa ra khi không có sự thay đổi ý kiến từ các bên. Trường hợp hòa giải không thành công, biên bản hòa giải không thành được lập và vụ án sẽ tiếp tục vào giai đoạn xét xử.
Chuẩn bị xét xử: Thời hạn chuẩn bị xét xử được tính từ ngày Tòa án thụ lý vụ án đến ngày đưa vụ án ra xét xử. Thời hạn này có thể khác nhau đối với các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài. Quy định chi tiết về thời hạn chuẩn bị xét xử được ghi trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 3: Phiên tòa xét xử.

Trong vòng 1 tháng (hoặc 2 tháng nếu có lý do chính đáng), Tòa án phải tổ chức phiên tòa theo quyết định ban đầu về thời gian và địa điểm. Thành phần tham gia phiên tòa bao gồm các đương sự, người đại diện, nhân chứng, người giám định, phiên dịch và kiểm sát viên, theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm.

Phiên tòa sơ thẩm gồm các thủ tục khởi đầu, tranh tụng và đưa ra nghị án và tuyên án.

Bước 5: Bản án sơ thẩm.

Sau khi bản án được thông qua, Hội đồng xét xử tuyên đọc bản án trước sự hiện diện của các bên liên quan theo quy định tại Điều 267 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trong vòng 3 ngày làm việc sau phiên tòa, các bên liên quan được cung cấp bản lục án theo quy định tại Điều 269 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trong vòng 10 ngày kể từ ngày tuyên án, Tòa án phải chuyển hoặc gửi bản án cho các bên liên quan và Viện kiểm sát cùng cấp, trừ trường hợp có kháng cáo hoặc kháng nghị theo quy định tại Điều 269 khoản 2 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

GỌI 1900.6185

Tư vấn về việc mua bán nhà đất theo quy định pháp luật

Tư vấn luật trong việc soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất
Tư vấn giải quyết các tranh chấp về đất đai
Tư vấn các thủ tục mua bán nhà đất
Tư vấn về luật trong việc soạn thảo, đàm phán các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê,…
Tư vấn về pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất
Tư vấn về pháp luật liên quan đến nhà đất có yếu tố nước ngoài
Tư vấn về luật trong việc xác định tính hợp pháp của hồ sơ quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở
Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng về trình tự thủ tục khởi kiện, thời hạn khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Khiếu nại các cơ quan liên quan trong quá trình tiến hành tố tụng khi ban hành các quyết định không tuân thủ đúng thủ tục và trình tự.

Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến trong cuộc sống hàng ngày của người dân. Do nhiều nguyên nhân khác nhau, các bên có thể chọn công chứng giấy tờ và hợp đồng mua bán đất trước khi thực hiện việc chuyển tiền mua. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh khi đất đã được công chứng nhưng chưa được thanh toán tiền gây lo ngại về tính an toàn. Trên đây là những thông tin mà chúng tôi cung cấp cho quý khách hàng. Nếu có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc nào, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua số hotline để được tư vấn miễn phí và hiệu quả nhất.