Việc công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao sổ là một tình huống phổ biến xảy ra trong các giao dịch dân sự ngày nay. Trong quá trình mua bán nhà đất, không thể tránh khỏi những rủi ro pháp lý, dù đã thực hiện việc công chứng giấy tờ, sổ sách và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới đây là bài viết cung cấp thông tin hữu ích để giúp bạn giải quyết vấn đề này.
Mua bán nhà đất theo pháp luật hiện hành
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2018 (được gọi tắt là Luật đất đai), các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và tập thể có quyền thực hiện việc tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất nông nghiệp, đất thổ cư). Quá trình mua bán đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các điều kiện cần thiết khi thực hiện giao dịch mua bán đất bao gồm:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Tuân thủ thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật đất đai hiện hành cũng quy định những trường hợp không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm các điều sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trong các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng của hộ gia đình và cá nhân, trừ trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình và cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Rủi ro khi công chứng hợp đồng mua bán đất
Trong những giao dịch mua bán nhà, đất gần đây, nguy cơ pháp lý vẫn tiềm ẩn dù đã có việc công chứng giấy tờ rõ ràng, đẩy nhiều người vào tình cảnh mất tiền, mất mát và không đạt được mục đích mua sắm. Các rủi ro phổ biến gồm:
- Một căn nhà được bán cho hai người khác nhau, với việc công chứng tại hai cơ quan khác nhau mà cơ quan công chứng không nhận thấy.
- Khó khăn trong việc công chứng để phát hiện việc bên bán sử dụng giấy tờ giả để gian lận.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, tiền đã được trao đổi, nhưng thủ tục chuyển quyền và việc cấp sổ đất vẫn chưa hoàn tất, và sau đó, chủ đất thay đổi quyết định không muốn bán.
Điều này có thể bắt nguồn từ sự thiếu sót của công chứng viên trong việc xác định các yếu tố vi phạm pháp luật trong hợp đồng, gây ra hậu quả pháp lý không mong muốn. Một lý do phổ biến khác là do các bên thực hiện hợp đồng vi phạm nghĩa vụ cam kết của mình.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Cách xử lý khi đã công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao sổ
Các giao dịch bất động sản được công chứng tuân theo quy định pháp luật, đảm bảo về hình thức và tạo điều kiện cho các bước tiếp theo của giao dịch. Việc công chứng bất động sản mang lại lợi ích về mặt pháp lý và hạn chế rủi ro tiềm ẩn.
Trường hợp chủ đất không cung cấp sổ đất sau khi đã công chứng, cần áp dụng quy định pháp luật để xử lý. Hành vi này đánh dấu việc không thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Pháp luật dân sự tôn trọng sự bình đẳng và tự do thỏa thuận giữa các chủ thể theo quy định. Nếu một bên không tuân thủ những gì đã được thỏa thuận, bên còn lại có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Thủ tục khởi kiện bên chủ đất do vi phạm hợp đồng
Hồ sơ
Tùy thuộc vào tính chất của từng vụ án, Tòa án sẽ yêu cầu người khởi kiện cung cấp các tài liệu và chứng cứ khác nhau. Dưới đây là một số thông tin để tham khảo và giúp tiết kiệm thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ cần thiết:
- Bản sao sổ hộ khẩu của người khởi kiện.
- Bản sao chứng minh nhân dân của người khởi kiện.
- Biên bản hòa giải tại UBND xã (nếu áp dụng trong trường hợp bắt buộc hòa giải).
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao hợp đồng liên quan đến tranh chấp đất đai.
- Bản sao các văn bản thể hiện tình trạng hiện tại của bất động sản (ví dụ: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng).
Thủ tục khởi kiện
Bước 1: Người khởi kiện phải viết đơn khởi kiện và gửi đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định của Luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Đơn khởi kiện phải tuân thủ các yêu cầu về hình thức và nội dung được quy định trong Luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Người viết đơn phải sử dụng mẫu đơn khởi kiện dân sự theo biểu mẫu đã được công bố tại các Tòa án. Nội dung đơn khởi kiện phải bao gồm thông tin cá nhân của người khởi kiện (tên, địa chỉ, số CMND, số điện thoại…) và thông tin về bên bị kiện (tên, địa chỉ, số CMND…), cũng như nêu rõ vụ việc tranh chấp và yêu cầu cụ thể mà người khởi kiện muốn Tòa án giải quyết.
Bước 2: Thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện, và nếu đủ điều kiện để tiến hành giải quyết, người khởi kiện sẽ được thông báo về việc đóng tạm ứng phí xử lý vụ án.
Bước 3: Sau khi người khởi kiện đã đóng tạm ứng phí và gửi lại biên lai cho Tòa án, Tòa án sẽ thông báo về việc tiếp nhận và thực hiện các thủ tục cần thiết để giải quyết vụ án.
Tham chiếu: Điều 189 – 195 của Luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Tư vấn trường hợp chủ đất không giao sổ
- Chuyên gia tư vấn pháp luật về đất đai sẽ hỗ trợ giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, soạn thảo đơn khởi kiện dân sự để giải quyết tranh chấp về nhà đất.
- Chúng tôi cũng cung cấp tư vấn và đề xuất các phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như các hợp đồng liên quan đến đất đai như thế chấp, đặt cọc. Chúng tôi có kinh nghiệm trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tái sử dụng mặt bằng thuê, và đòi lại đất cho mục đích ở.
- Chúng tôi sẽ tư vấn về điều kiện khởi kiện và thẩm quyền giải quyết trong các tranh chấp tương ứng.
Với trường hợp khi đã có công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao sổ, bên mua có thể tiến hành thủ tục khởi kiện tại Tòa án. Để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline để được sự tư vấn miễn phí từ Luật sư chuyên về đất đai và dân sự tại Công ty Luật Nguyên Khanh.
