Mua đất giấy viết tay có công chứng được không, hợp pháp không

Câu hỏi phổ biến ngày nay là liệu việc mua đất thông qua văn bản viết tay có công chứng có được coi là hợp pháp hay không. Tình trạng tranh chấp liên quan đến việc mua đất bằng văn bản viết tay ngày càng gia tăng, khi nhiều người quyết định thực hiện các hợp đồng mua đất theo hình thức này. Để cung cấp thông tin hữu ích về việc mua đất bằng văn bản viết tay, Công ty Luật Nguyên Khanh xin gửi đến bạn một bài viết dưới đây.

NỘI DUNG BÀI VIẾT

Mua bán đất giấy viết tay là gì?

Mua bán đất giấy viết tay là quá trình mà chủ sở hữu đất và bên mua đạt được thỏa thuận về các điều khoản mua bán thông qua việc ghi chép vào một tài liệu viết tay. Thông thường, giấy mua bán đất viết tay này không được công chứng hoặc xác nhận tại cơ quan có thẩm quyền.

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!

GỌI 1900.6185

Quy định pháp luật về mua đất giấy viết tay

Có được công chứng khi mua đất giấy viết tay

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 167 trong Luật đất đai năm 2013, việc công chứng hoặc xác nhận các hợp đồng và văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất phải tuân thủ như sau: các hợp đồng chuyển nhượng, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ khi kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b của khoản này.

Dựa trên quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) yêu cầu bắt buộc phải được công chứng tại một tổ chức công chứng hợp pháp, trừ trường hợp đặc biệt về kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của quy định này.

Mua đất giấy viết tay có hợp pháp không

Theo điểm a của khoản 3 trong Điều 167 của Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường.

Việc giao dịch và mua bán đất chỉ thông qua giấy tờ viết tay mang theo rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý do việc hợp đồng có thể bị coi là không hợp lệ do không tuân thủ đúng hình thức. Thậm chí, trong trường hợp đã thanh toán toàn bộ giá trị mua đất, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên bán.

Vì vậy, việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất viết tay không có giá trị pháp lý theo quy định hiện hành của pháp luật.

Hiệu lực của việc mua đất giấy viết tay

Trong trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014.

Theo quy định tại khoản 54 của Điều 2 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 82 khoản 1 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, quy định như sau: “Các trường hợp sử dụng đất dưới đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không nằm trong các trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định của Nghị định này mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 với giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Do đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ không yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng và văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).

Như vậy, có hai trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua giấy viết tay mà không cần công chứng hoặc chứng thực, đó là đất chuyển nhượng từ ngày 01/1/2008 đến trước ngày 01/7/2014 với giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; hoặc đất được chuyển nhượng từ trước ngày 01/1/2008.

Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014.

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.

Do đó, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng phải được lập và công chứng hoặc chứng thực. Nếu không thực hiện công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sẽ không có hiệu lực.

Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thẩm quyền sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Dưới những điều đã nêu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ liên quan đến đất) và hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ không cần công chứng hoặc chứng thực nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng đó. Trường hợp này, tùy theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thẩm quyền sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Tóm lại, có hai trường hợp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực, nhưng điều kiện này chỉ áp dụng cho hợp đồng chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014.

Từ ngày 01/07/2014 trở đi, khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thẩm quyền sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Mua đất giấy tay, lập vi bằng mà không công chứng hợp đồng có hợp pháp không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền này khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án;
Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.”

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 của Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng và văn bản liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đi qua quá trình công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản này;
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất, trong trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, yêu cầu công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc;
Văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự;
Công chứng được thực hiện tại các tổ chức công chứng, chứng thực được tiến hành tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Để mua bán đất, các điều kiện quy định tại Điều 167 phải được tuân thủ và hợp đồng mua bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo khoản 2 của Điều 36 trong Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc chuyển nhượng mua đất chỉ dựa trên giấy tờ tay mà không có công chứng sẽ làm cho hợp đồng chuyển nhượng này trái với quy định, không hợp pháp và không được công nhận.

Có đòi lại được đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay?

Về giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ như sau:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm thay đổi, phát sinh hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập giao dịch. Trong trường hợp giao dịch bị vô hiệu, các bên sẽ phải trả lại những gì đã nhận từ nhau và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nếu không thể trả lại bằng hiện vật, thì trị giá sẽ được tính bằng số tiền để hoàn trả.

Theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 của Điều 167 của Luật Đất đai 2013, nếu mua bán hoặc chuyển nhượng bằng giấy viết tay, bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan có thể “đòi lại” nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại quyền sử dụng đất.

Vì vậy, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền.

Mua đất giấy viết tay khi nào thì được cấp sổ

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

GỌI 1900.6185

Mua đất giấy viết tay khi nào thì được cấp sổ

Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được vượt quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

GỌI 1900.6185

Bên bán không hỗ trợ cấp Sổ đỏ thì bên mua cần làm gì?

Theo quy định tại Khoản 2 của Điều 3 trong Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất và chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định tại Điều 202 của Luật đất đai năm 2013, bên mua sẽ được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo điểm b khoản 1 của Điều 192 trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Vì vậy, chỉ khi tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cụ thể ai là người có quyền sử dụng đất, bắt buộc phải thông qua quá trình hòa giải. Tuy nhiên, đối với các tranh chấp liên quan đến yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, không bắt buộc phải thông qua quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn trước khi khởi kiện. Bên mua có quyền gửi đơn khởi kiện trực tiếp đến Tòa án nhân dân quận, huyện nơi người bán đất cư trú, yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán giữa bên bán và bên thứ ba.

Căn cứ pháp lý: Điều 186 trong Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015.

Trong trường hợp bên mua đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân, nhưng bên bị đơn không có mặt, theo quy định tại Điều 227 trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tòa án sẽ tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

Khi Tòa án triệu tập lần thứ hai một cách hợp lệ, đương sự hoặc người đại diện của họ, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, cần có mặt tại phiên tòa, trừ khi họ có yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt.

Nếu vắng mặt là do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, Tòa án có thể hoãn phiên tòa. Trường hợp không liên quan đến sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, Tòa án sẽ xử lý như sau:

Nếu nguyên đơn vắng mặt và không có người đại diện tham gia phiên tòa, Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của người đó, trừ khi người đó yêu cầu xét xử vắng mặt.
Nếu bị đơn không có yêu cầu phản tố và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập và không có người đại diện tham gia phiên tòa, Tòa án sẽ tiến hành xét xử vắng mặt cho họ.
Nếu bị đơn có yêu cầu phản tố vắng mặt và không có người đại diện tham gia phiên tòa, Tòa án sẽ quyết định đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố, trừ khi bị đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
Nếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu độc lập vắng mặt và không có người đại diện tham gia phiên tòa, Tòa án sẽ coi như người đó đã từ bỏ yêu cầu độc lập và quyết định đình chỉ giải quyết yêu cầu độc lập của người đó, trừ khi người đó yêu cầu xét xử vắng mặt.
Nếu người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự vắng mặt, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt cho họ.

Căn cứ pháp lý: điểm b, điểm c của Khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?

GỌI 1900.6185

Tư vấn về công chứng mua đất giấy viết tay

Tư vấn về tính hợp pháp của việc công chứng mua đất bằng giấy viết tay.
Hỗ trợ thực hiện các thủ tục công chứng và chứng thực liên quan đến việc mua đất bằng giấy viết tay.
Giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay.
Hỗ trợ khách hàng trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đại diện khách hàng trong việc làm việc với các cơ quan nhà nước để giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai.
Luật sư tham gia để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Công chứng mua đất bằng giấy viết tay là một quy trình pháp lý phổ biến trong cuộc sống hàng ngày, cùng với việc đánh giá tính hợp pháp của việc sử dụng giấy viết tay cho giao dịch đất đai. Để đảm bảo quyền lợi và lợi ích pháp lý tốt nhất cho chính mình, rất quan trọng để hiểu rõ các quy định luật pháp liên quan. Nếu quý bạn đọc có bất kỳ câu hỏi nào hoặc cần tư vấn về luật đất đai trong trường hợp này, vui lòng liên hệ với Công ty Luật Nguyên Khanh qua số hotline để được đội ngũ luật sư chuyên môn hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí. Chúng tôi trân trọng cảm ơn.