Tình huống khi chủ đầu tư trễ bàn giao nhà là khi đã ký kết hợp đồng mua nhà ở hoặc căn hộ, nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Để giải quyết những thắc mắc này, Luật sư chuyên về lĩnh vực nhà đất, Công ty Luật Nguyên Khanh, đã sẵn sàng chia sẻ với bạn những quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua nhà, cũng như cung cấp giải pháp xử lý khi chủ đầu tư trễ bàn giao nhà.
Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ
Điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ đưa vào sử dụng
Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà ở sau khi công trình căn hộ/nhà phố cụ thể và các công trình thuộc dự án tổng thể đã được kiểm tra và đảm bảo đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng và an toàn theo quy định của dự án đã được cấp phép.
Một số điều kiện cần được đáp ứng bao gồm: Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chỉ khi thỏa mãn các điều kiện sau đây, chủ đầu tư mới được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng:
- Việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã hoàn thành theo tiến độ quy định trong dự án đã được phê duyệt.
- Kết nối hoạt động tốt với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
- Trong trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng ở trạng thái thô, cần phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó. Trong trường hợp bàn giao nhà ở trạng thái thô, cần phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà.
Theo quy định được ghi tại Điều 123 của Luật Xây dựng năm 2014, hạng mục công trình và công trình xây dựng chỉ được phép đưa vào hoạt động, sử dụng sau khi đã qua quá trình nghiệm thu, đảm bảo đầy đủ các yêu cầu về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng và quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, cũng như tuân thủ các quy định về quản lý và sử dụng vật liệu xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.
Song song với đó, Điều 13 của Luật Phòng cháy, chữa cháy năm 2001 (được sửa đổi, bổ sung vào năm 2013) cũng có quy định cấm nghiêm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng các công trình có nguy cơ cháy, nổ, nhà cao tầng và trung tâm thương mại trước khi đáp ứng đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy và chữa cháy.
Quyền của người mua nhà
Theo quy định tại Điều 23 và 58 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người mua nhà sở hữu các quyền hạn sau đây:
- Có quyền yêu cầu bên bán hoặc bên cho thuê cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng số tiền đã đóng trước và thực hiện kiểm tra tại công trình.
- Có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
- Có quyền yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng đúng theo thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng. Người mua cũng có quyền nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cũng như các tài liệu liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.
- Có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại phát sinh do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư
Theo quy định tại Điều 22 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư đảm nhiệm những nhiệm vụ sau đây:
- Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng số tiền đã đóng trước và tạo điều kiện cho người mua, người thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
- Giao nhà, công trình xây dựng cho người mua đúng theo thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong Hợp đồng; cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cùng với hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong Hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Khi nào chủ đầu tư được chậm bàn giao nhà, căn hộ
Trong trường hợp hợp đồng mua bán giữa người mua nhà và chủ đầu tư có các quy định: Trong trường hợp có trở ngại khách quan, sự kiện bất khả kháng theo Điều 165 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên trong hợp đồng có quyền hoãn thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.
Do đó, trong trường hợp các bên trong hợp đồng đã thỏa thuận với nhau về vấn đề trên, chủ đầu tư có quyền hoãn việc bàn giao nhà, căn hộ.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Mức xử phạt đối với chủ đầu tư khi chậm bàn giao nhà ở, căn hộ
Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng đúng thời hạn, sẽ áp dụng các mức xử phạt sau:
- Theo quy định tại khoản 1 của Điều 14 trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu chậm bàn giao công trình hoặc hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt cho bên mua.
- Theo quy định tại khoản 2 của Điều 20 trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng nếu không bàn giao hoặc bàn giao chậm, hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý sử dụng công trình.
- Theo quy định tại khoản 3 của Điều 58 trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư hoặc chủ xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng nếu chậm tiến độ triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Do đó, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây tổn hại đến quyền lợi của người mua, có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường theo các điều khoản đã thỏa thuận và ký kết. Mức xử phạt sẽ phụ thuộc vào mức độ vi phạm hợp đồng, và chủ đầu tư có thể bị phạt từ 30 triệu đồng đến 600 triệu đồng.
Căn cứ pháp lý: Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Hướng giải quyết khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà
Yêu cầu bồi thường thiệt hại
Theo quy định tại Điều 434 của Bộ luật Dân sự 2015, bên mua chỉ có thể giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được sự đồng ý của bên bán. Vì vậy, thời điểm chậm bàn giao nhà đất được xem là kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà nằm trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 của Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau đây:
Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại gây ra do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại về tài sản và thiệt hại về tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361 và Điều 419 của Bộ luật Dân sự 2015. Bên chậm bàn giao nhà đất sẽ chịu mức phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm không giới hạn và được các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 418 của Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Khởi kiện ra Tòa án
Đơn khởi kiện bao gồm những tài liệu sau:
- Đơn khởi kiện dân sự: theo mẫu số 23-DS, theo quy định trong Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao.
- Các chứng cứ và tài liệu đi kèm để chứng minh quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay mua nhà,…)
- Hộ khẩu và chứng minh nhân dân.
- Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và các bên liên quan.
- Cơ sở pháp lý: Điều 189 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Quá trình và thủ tục khởi kiện:
- Người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
- Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện.
- Người khởi kiện nộp tạm ứng chi phí.
- Tòa án tiến hành kiểm tra và đánh giá hồ sơ, chuẩn bị cho phiên xét xử.
- Tòa án mở phiên tòa sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm (nếu cần).
- Tòa án đưa ra bản án/quyết định.
- Bản án/quyết định có hiệu lực pháp lý và các quyền, nghĩa vụ của các bên theo bản án được áp dụng khi không có kháng cáo hoặc kháng nghị.
Cơ sở pháp lý: Điều 190, Điều 191 và Điều 195 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Luật sư tư vấn giải quyết khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở, căn hộ
- Luật sư sẽ cung cấp tư vấn về các quy định pháp luật cụ thể liên quan đến từng loại hợp đồng, nhằm giúp khách hàng hiểu rõ về khía cạnh pháp lý và đảm bảo rằng quá trình ký kết hợp đồng diễn ra một cách có lợi nhất cho khách hàng, đồng thời tuân thủ đúng quy định pháp luật.
- Tiến hành xem xét tính pháp lý của hợp đồng và đánh giá toàn bộ tài liệu pháp lý liên quan đến các điều khoản hợp đồng.
- Cung cấp tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ.
- Hướng dẫn và tư vấn về thủ tục, thời hạn, điều kiện khởi kiện và tư cách chủ thể trong quá trình giải quyết tranh chấp.
- Chuẩn bị và soạn thảo hồ sơ khởi kiện đầy đủ theo quy định pháp luật.
- Ủy quyền đại diện hoặc luật sư để bảo vệ trực tiếp quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp, đồng thời tương tác với các cơ quan có thẩm quyền.
- Đề xuất các phương án cụ thể và tối ưu nhất cho khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật.
- Kiến nghị đến các cơ quan chức năng và cơ quan thụ lý khi có những quyết định vi phạm thủ tục hoặc trình tự, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng.
Bài viết trên đã cung cấp một số thông tin pháp lý quan trọng liên quan đến trường hợp chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao nhà. Để giải quyết vấn đề này, Quý khách hàng cần am hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan. Điều này sẽ giúp bạn tìm ra giải pháp tốt nhất và phù hợp nhất cho mình. Nếu bạn có thắc mắc hoặc cần tư vấn từ luật sư, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline để được Luật sư Khánh hỗ trợ tư vấn trực tuyến miễn phí. Chúng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bạn!
